今年,随着热门板块相继推出高改楼盘,房价水涨船高,真正肉眼可见的倒挂盘,真的太少了。
而在2017-2018年,正是倒挂盘疯狂涌现的两年。
彼时南京不少老盘再度出山,当时前期交付的房子已挂出了高价二手房,相比之下,新房价格具有非常大的优势,倒挂空间也由此产生。
不过,随着时间推移,当年的倒挂盘似乎已经逐渐止涨,甚至一些被疯抢的神盘房价竟不涨反跌,令人深思。
溧水的创维乐活城在2017年间的楼市大海中,可谓是不少人追捧的对象。
2017年,创维乐活城推出最后的18、19、21、23号楼,户型面积83-127㎡,销许均价6806元/㎡。
这最后的306套房立刻吸引了5116组买房人报名,中签率仅约6%,陪跑人数超4000。
当时,创维乐活城的二手房均价已站上1万/㎡的高度,约3000元/㎡的倒挂空间,加上最小户型约58万起步的超低“门票”,让投资客如潮水般涌来。
开盘当天门口即被挤得水泄不通,据悉,当天开盘仅有2人弃号。最终2小时不到就全部卖光,一度封神。
很多买房人都是抱着投资的心态来买的,他们坚信:“买到就是赚到”。
图源:微溧水
或许是项目太好卖,创维乐活城也出现了很多限价盘的“通病”——交付问题。
据现代快报报道,毛坯房的水泥砂浆墙面上出现了大面积的“爆点”现象,一个个包往外鼓出,进而脱落并落下“疤脸”,甚至轻轻敲一敲,墙皮就掉落下来。
外墙墙面上大量的爆点,不少已经脱落
究其原因就是黄沙质量不过关,劣质砂浆中含有一种岩石灰,由于发酵不充分,遇到空气湿气大,石灰发酵,砂浆墙面就开始往外起鼓,进而导致外面的腻子层和乳胶漆层起鼓。
当时很多业主已经入住装修才发现问题,对业主造成了一定损失。
时至今日,当初的倒挂盘已经变成如今的“止涨盘”。纵观小区近3年来的表现,可以说涨幅微乎其微,甚至对比2018年的挂牌价还有些许跌幅。
成交价方面,类似户型成交单价非但没涨,成交周期反而还拉长了不少。
整个小区的体量不小,加上前期大量投资客的涌入,使得流入到市场上的二手房非常多。
据统计,小区近3个月只成交了4套,比起130多套的挂牌量简直杯水车薪。
从挂出情况来看,毛坯房和简装非常多,占了近50套,基本都是出自小区的投资客之手,甚至有房子挂出一年多还是无人问津。
创维乐活城位于溧水区宝塔北路与团山西路交汇处,靠近地铁S7号线卧龙湖地铁站。
小区共分四期开发,由多层、小高层及高层组成,内部还设有泳池、儿童游乐区等。
实际上,这样靠近地铁的楼盘,居住属性会比较强,这也让很多投资客嗅到了金钱的味道,但区域内人口的流入量、市场需求量也是决定项目价格的因素。
2年前,溧水的康利华府一举成为楼市头条。
2019年9月2日,溧水康利华府新领11号楼77套(另有一套人才房)房源销许,建筑面积约138、143㎡,毛坯交付,销许均价9120元/㎡,价格相比上一次开盘8548元元/㎡上涨了572元/㎡。
尽管涨价,也难抵买房人的热情。
当时领完销许现场报名,引发一++买房人拥挤着排队,被誉为“春运式”、“演唱会式”报名。一++买房人拥挤着排队,甚至有人通宵排队报名!
图片来源:血拼南京楼市
由于该楼盘对南京人不限购,有传言称石湫++大户带4000万过来,包200个认筹号码!
此外,现场还有黄牛代排队,报价600元一次!
图片来源于网络
报名结束后没几天,康利华府在售楼处开盘选房,推出77套房源,本次开盘共有9419人报名选房,中签率只有0.82%,平均122个人抢1套房!
当时143㎡户型的房源受欢迎,虽有缺陷但性价比高,有买房人一次性报了8个号只为买一套房!
当天选房70分钟后,所推房源全部卖光,无人弃号,创下记录!
而项目如此“受欢迎”的最大原因,便是其“买到即赚到”的倒挂空间。
康利华府开盘均价9120元/㎡,当时二手房成交价14500元/㎡,一二手房价倒挂约5000元/㎡。
实际上,不仅是倒挂,当时市场的很多信号让人坚信“买到即赚到”。
当年,同位于溧水城南的建发央誉均价高达16000元/㎡,创下溧水房价新高,加上储备的几幅高价地,包括楼面价9222元/㎡北大资源颐和翡翠府,无疑让很多投资客对这片土地寄予厚望。
时至今日,康利华府似乎已然上涨乏力,维持在1.45万/㎡的瓶颈区很久了。甚至对比当初15134元/㎡的挂牌均价,现在的价格还微微有所下跌。
在成交记录上,康利华府最新一条记录显示,一套87.75㎡的两室房源,成交单价只有13653元/㎡,成交周期竟长达2年半。
整个康利华府共3期,二手房市场上主要是一期3栋高层15层,120平的户型,层高以18层为主。
2018年5月,溧水的亚东同城逸境·九筑一战成名。
144套房,销许均价11200元/㎡,开盘当天即卖光,一房难求。
甚至那段时间去售楼处看房,销售都带着一股高冷感,只淡淡地说:“想买房等下次摇号吧。”
彼时,项目的二手房并无倒挂,但亚东同城逸境凭借着一批利好,变成争相入手的香饽饽。
当时溧水不限购、不限贷,加上S7号线的热度,很多在主城八区失去买房资格,但又想要去投资的人开始外溢至溧水。
不过,近3年来,亚东同城逸境涨幅甚微,基本可以忽略不计。
在地图上,亚东同城逸境距离地铁非常近,但地铁并非万能,如果没有新利好的注入,小区很可能还是继续横盘。
最近,禄口的翠屏城成交了一套房,精装,拎包入住,满2年,成交单价14706元/㎡,成交周期近2年。
实际上,这已经是近期翠屏城成交单价里最高的一套了。
略心塞的是,在2019年时,类似房源的成交价尚能达到1.65万/㎡,如今不增反降,周期还被拉长了不少,可见项目的成交难度。
要知道,项目在最后收官时推出的712套毛坯房,新房均价12218元/㎡,引发8180组买房人报名购买,中签率只有8.7%!
但近几年,小区均价一路走低。如果是纯投资,恐怕回报率并不乐观。
3年前,小区的均价还在17831元/㎡,如今竟跌至15324元/㎡,跌幅达到2500元/㎡。
小区的房价不仅没有明显起色,比起当初开盘时的二手房价格,如今却步履维艰,不涨反跌。
楼盘当初收官之时,低价和小幅倒挂是最吸引人的2点。
但从今天来看,因小区体量较大,二手房挂出房源不少,当初的小幅倒挂已经逐渐消失。项目体量之大,从鸟瞰图上就能感受到。
在楼市里,一二手房的“倒挂”一直令人疯狂,而早年间,也的确有人尝到了“倒挂盘”的甜头。
但现实情况却是,昔日的倒挂盘因为各种原因竟出现了二手房开始下跌的情况,令一些买房人忧心。
目前,南京的3年限售政策,已经新房的投资周期拉长了4-5年。
因此,决定你赚多赚少的关键,其实并不是现在的倒挂空间多少,而是这个楼盘在5年这样的周期后,倒挂空间还剩多少。
人都是逐利的。
随着投资客的占比增多,等到后期你想要挂牌出售的时候,同期挂牌的房源可能会比前期更多。如果项目是一个大体量的楼盘,那么这一情况还会被再次放大。
当这些超载的供给量一时间同时抛向市场,需求却没有随之增加的时候,如果想要尽快出手,唯一能做的就是降价。
一旦降价,前期预估的收益就是实打实地减少了。
此外,每一个被限价被疯抢的楼盘,都有一颗“涨价”的心。因为在开发商的正常销售逻辑里,如果一个楼盘开盘即卖光,只能说明一个问题:定价低了。
只是限价的存在,让楼盘涨价无望,那么在品质、设计方面,往往成了开发商谋取利润的地方。
顺其自然地,这些倒挂盘的交付之际,可能质量问题就随之浮出,想升值恐怕也不太容易了。
当然,最根本的还是一个区域的人口流入情况,没有有力的人口流入量做支撑,就没有接盘侠,高房价不过是海市蜃楼。
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