今年，随着热门板块相继推出高改楼盘，房价水涨船高，真正肉眼可见的倒挂盘，真的太少了。
而在2017-2018年，正是倒挂盘疯狂涌现的两年。
彼时南京不少老盘再度出山，当时前期交付的房子已挂出了高价二手房，相比之下，新房价格具有非常大的优势，倒挂空间也由此产生。
不过，随着时间推移，当年的倒挂盘似乎已经逐渐止涨，甚至一些被疯抢的神盘房价竟不涨反跌，令人深思。
溧水的创维乐活城在2017年间的楼市大海中，可谓是不少人追捧的对象。
2017年，创维乐活城推出最后的18、19、21、23号楼，户型面积83-127㎡，销许均价6806元/㎡。
这最后的306套房立刻吸引了5116组买房人报名，中签率仅约6%，陪跑人数超4000。
当时，创维乐活城的二手房均价已站上1万/㎡的高度，约3000元/㎡的倒挂空间，加上最小户型约58万起步的超低“门票”，让投资客如潮水般涌来。
开盘当天门口即被挤得水泄不通，据悉，当天开盘仅有2人弃号。最终2小时不到就全部卖光，一度封神。
很多买房人都是抱着投资的心态来买的，他们坚信：“买到就是赚到”。
图源：微溧水
或许是项目太好卖，创维乐活城也出现了很多限价盘的“通病”——交付问题。
据现代快报报道，毛坯房的水泥砂浆墙面上出现了大面积的“爆点”现象，一个个包往外鼓出，进而脱落并落下“疤脸”，甚至轻轻敲一敲，墙皮就掉落下来。
外墙墙面上大量的爆点，不少已经脱落
究其原因就是黄沙质量不过关，劣质砂浆中含有一种岩石灰，由于发酵不充分，遇到空气湿气大，石灰发酵，砂浆墙面就开始往外起鼓，进而导致外面的腻子层和乳胶漆层起鼓。
当时很多业主已经入住装修才发现问题，对业主造成了一定损失。
时至今日，当初的倒挂盘已经变成如今的“止涨盘”。纵观小区近3年来的表现，可以说涨幅微乎其微，甚至对比2018年的挂牌价还有些许跌幅。
成交价方面，类似户型成交单价非但没涨，成交周期反而还拉长了不少。
整个小区的体量不小，加上前期大量投资客的涌入，使得流入到市场上的二手房非常多。
据统计，小区近3个月只成交了4套，比起130多套的挂牌量简直杯水车薪。
从挂出情况来看，毛坯房和简装非常多，占了近50套，基本都是出自小区的投资客之手，甚至有房子挂出一年多还是无人问津。
创维乐活城位于溧水区宝塔北路与团山西路交汇处，靠近地铁S7号线卧龙湖地铁站。
小区共分四期开发，由多层、小高层及高层组成，内部还设有泳池、儿童游乐区等。
实际上，这样靠近地铁的楼盘，居住属性会比较强，这也让很多投资客嗅到了金钱的味道，但区域内人口的流入量、市场需求量也是决定项目价格的因素。
2年前，溧水的康利华府一举成为楼市头条。
2019年9月2日，溧水康利华府新领11号楼77套（另有一套人才房）房源销许，建筑面积约138、143㎡，毛坯交付，销许均价9120元/㎡，价格相比上一次开盘8548元元/㎡上涨了572元/㎡。
尽管涨价，也难抵买房人的热情。
当时领完销许现场报名，引发一++买房人拥挤着排队，被誉为“春运式”、“演唱会式”报名。一++买房人拥挤着排队，甚至有人通宵排队报名！
图片来源：血拼南京楼市
由于该楼盘对南京人不限购，有传言称石湫++大户带4000万过来，包200个认筹号码！
此外，现场还有黄牛代排队，报价600元一次！
图片来源于网络
报名结束后没几天，康利华府在售楼处开盘选房，推出77套房源，本次开盘共有9419人报名选房，中签率只有0.82%，平均122个人抢1套房！
当时143㎡户型的房源受欢迎，虽有缺陷但性价比高，有买房人一次性报了8个号只为买一套房！
当天选房70分钟后，所推房源全部卖光，无人弃号，创下记录！
而项目如此“受欢迎”的最大原因，便是其“买到即赚到”的倒挂空间。
康利华府开盘均价9120元/㎡，当时二手房成交价14500元/㎡，一二手房价倒挂约5000元/㎡。
实际上，不仅是倒挂，当时市场的很多信号让人坚信“买到即赚到”。
当年，同位于溧水城南的建发央誉均价高达16000元/㎡，创下溧水房价新高，加上储备的几幅高价地，包括楼面价9222元/㎡北大资源颐和翡翠府，无疑让很多投资客对这片土地寄予厚望。
时至今日，康利华府似乎已然上涨乏力，维持在1.45万/㎡的瓶颈区很久了。甚至对比当初15134元/㎡的挂牌均价，现在的价格还微微有所下跌。
在成交记录上，康利华府最新一条记录显示，一套87.75㎡的两室房源，成交单价只有13653元/㎡，成交周期竟长达2年半。
整个康利华府共3期，二手房市场上主要是一期3栋高层15层，120平的户型，层高以18层为主。
2018年5月，溧水的亚东同城逸境·九筑一战成名。
144套房，销许均价11200元/㎡，开盘当天即卖光，一房难求。
甚至那段时间去售楼处看房，销售都带着一股高冷感，只淡淡地说：“想买房等下次摇号吧。”
彼时，项目的二手房并无倒挂，但亚东同城逸境凭借着一批利好，变成争相入手的香饽饽。
当时溧水不限购、不限贷，加上S7号线的热度，很多在主城八区失去买房资格，但又想要去投资的人开始外溢至溧水。
不过，近3年来，亚东同城逸境涨幅甚微，基本可以忽略不计。
在地图上，亚东同城逸境距离地铁非常近，但地铁并非万能，如果没有新利好的注入，小区很可能还是继续横盘。
最近，禄口的翠屏城成交了一套房，精装，拎包入住，满2年，成交单价14706元/㎡，成交周期近2年。
实际上，这已经是近期翠屏城成交单价里最高的一套了。
略心塞的是，在2019年时，类似房源的成交价尚能达到1.65万/㎡，如今不增反降，周期还被拉长了不少，可见项目的成交难度。
要知道，项目在最后收官时推出的712套毛坯房，新房均价12218元/㎡，引发8180组买房人报名购买，中签率只有8.7%！
但近几年，小区均价一路走低。如果是纯投资，恐怕回报率并不乐观。
3年前，小区的均价还在17831元/㎡，如今竟跌至15324元/㎡，跌幅达到2500元/㎡。
小区的房价不仅没有明显起色，比起当初开盘时的二手房价格，如今却步履维艰，不涨反跌。
楼盘当初收官之时，低价和小幅倒挂是最吸引人的2点。
但从今天来看，因小区体量较大，二手房挂出房源不少，当初的小幅倒挂已经逐渐消失。项目体量之大，从鸟瞰图上就能感受到。
在楼市里，一二手房的“倒挂”一直令人疯狂，而早年间，也的确有人尝到了“倒挂盘”的甜头。
但现实情况却是，昔日的倒挂盘因为各种原因竟出现了二手房开始下跌的情况，令一些买房人忧心。
目前，南京的3年限售政策，已经新房的投资周期拉长了4-5年。
因此，决定你赚多赚少的关键，其实并不是现在的倒挂空间多少，而是这个楼盘在5年这样的周期后，倒挂空间还剩多少。
人都是逐利的。
随着投资客的占比增多，等到后期你想要挂牌出售的时候，同期挂牌的房源可能会比前期更多。如果项目是一个大体量的楼盘，那么这一情况还会被再次放大。
当这些超载的供给量一时间同时抛向市场，需求却没有随之增加的时候，如果想要尽快出手，唯一能做的就是降价。
一旦降价，前期预估的收益就是实打实地减少了。
此外，每一个被限价被疯抢的楼盘，都有一颗“涨价”的心。因为在开发商的正常销售逻辑里，如果一个楼盘开盘即卖光，只能说明一个问题：定价低了。
只是限价的存在，让楼盘涨价无望，那么在品质、设计方面，往往成了开发商谋取利润的地方。
顺其自然地，这些倒挂盘的交付之际，可能质量问题就随之浮出，想升值恐怕也不太容易了。
当然，最根本的还是一个区域的人口流入情况，没有有力的人口流入量做支撑，就没有接盘侠，高房价不过是海市蜃楼。
-END-
